????据链家研究院经过调研后发现，大批三、四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”“环沪”城市圈中。“一、二线城市楼市去杠杆，三、四线城市楼市火热的背后，除了一、二线城市外溢的购房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。”链家研究院院长杨现领表示，这与人口流动方向相违背，预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。
????三、四线城市房价上涨
????根据链家研究院的调研数据和记者的调查发现，廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已经较为常见，但太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。
????有公开数据显示，以太仓为例，一线房企进驻之后，目前起始楼面价都超过4000元/平方米，若加之开发商争抢之下的土地溢价空间，不少业内人士预估，明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。
????另据链家研究院调研获悉，上半年，在“环京”城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增长；在“环沪”城市圈中，嘉兴、舟山、太仓等地新房成交量明显上扬。
????杨现领认为，三、四线楼市“量价齐升”的背后，除了一、二线城市购房需求的外溢外，主要还是加杠杆造成的，通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称，在房价上涨快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长，由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。
????同时，杨现领称，三、四线城市楼市的崛起，也不乏投资性需求的推动，这是一、二线城市政策限制之后，资金流动性带来的。但杨现领强调，目前来看，支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求，但这一波需求的释放持续性是比较弱的。因此，他预计，下半年，三、四线城市会出现交易量下滑的现象。
????潜在库存难消化
????值得关注的是，记者在与多家房企高管交流中也获悉，由于一线城市拿地艰难，为了维持企业规模化发展速度，有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市，不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。
????而在这种大型房企投资布局的转移之下，上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。
????据链家研究院调研数据显示，随着“万元聚乐部”中三、四线城市成员越来越多，其土地市场争夺也越发激烈。从土地溢价率来看，今年4月份—5月份，江门、宿州、泉州的土地溢价率超过2倍；马鞍山、襄阳、肇庆等地区土地溢价在2倍左右。
????在杨现领看来，三、四线城市可售库存短期内大量减少，改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放，导致的后遗症则是换房需求变弱，而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存，届时，可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱，房价持续上涨缺乏动力，预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。
????简言之，在杨现领看来，大量购房需求的提前透支，将导致很多城市的楼市面临风险。（据证券日报） | 
