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2016年，365体育官网楼市在悲观中开局，然而经过政策的助力，以及楼盘营销助推，还有棚改刚需的释放，市区部分主要在售楼盘取得了不错的销量，实现了有效的快速去库存。在此基础上，随着市场需求的增强以及建安成本的增加，2017年365体育官网市区房价上涨将成为大概率事情。
365体育官网日报记者 伍懿 文/摄
2016年，注定为楼市一个重要的节点。这一年，全国20多个城市陆续出台调控、多地楼市由燥热到降温。反观365体育官网楼市，在棚户区改造、新市民购房优惠政策等系列利好影响下，楼市表现可圈可点。
宽
宽松政策下创造契机
2016年365体育官网楼市，在年初去库存层层压力下开启。团购、特价房、首付分期……促销手段层出不穷，但楼盘去化仍举步维艰，而后国家相继出台护盘举措。
2月，购房门槛降低。2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
此后，财政政策积极调整，新政策规定个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征营业税。与此同时，个人购买家庭唯一90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平方米以上减按1.5%征收契税。
除了宏观政策的不断加码外，地方政府推行的一系列措施也对提振市场起着积极作用。2015年365体育官网市开始推进百花冲棚户区改造工程。在2016年，万秀区计划实施18个棚改项目，重点推进四大片区棚户区改造项目。
年中，“新市民”购房优惠政策也开始落地。对于在2016年2月5日至12月31日（以网签合同备案时间为准）期间，凡在365体育官网市棚户区改造货币化安置房源信息服务平台，购买建筑面积144平方米以下的新建普通商品住房，且所购住房为家庭在365体育官网市本级唯一住房，并取得房屋契税完税证明和全额购房发票的农民工等新市民（即无365体育官网城市户籍的外来务工人员），可获得每套补助1万元。9月，市政府出台了“关于加快房地产去库存，促进经济稳增长的通知”，继续为去库存发力。
升
商品住宅成交创新高
上述新政策对楼市起到了极大的鼓舞作用。2016年的365体育官网楼市，持续升温。3月小阳春后，365体育官网楼市开始回暖。5月后楼市开始加速，全国楼市的高温从一线城市逐渐传导到365体育官网，楼市也随之进入高潮。在年底，在棚户区改造项目不断推进，以及新市民优惠政策的落地，令不少市民出手购房。
然而，在2016年年初时，各开发商并不看好365体育官网市场。“我们在年初的时候对市场信心都不大，但结果却让人满意，”365体育官网市东方森源房地产开发有限公司总经理杨忠逢直言。他表示，他公司开发的一代天城项目2016年销售220套，同比增长57%。此外，福兴集团旗下楼盘在2016年销量同比翻了一番，海骏达·卡地亚2016年销量同比增长20%，海骏达花园2016年销量同比增长10%，彰泰·玫瑰园2016年销售4亿元、同比增长166%，天河·山海观在2016年1~5月的销量超过了2015年的全年销售总量。泰基·巴黎春天、灏景·玥城方面表示，虽然其去年销售套数同比增长不大，但销售总金额同比有了较大的提升。
数据显示，2016年1月－11月，365体育官网市区商品住房成交面积208.08万平方米、共19352套（宗），分别同比上升11.27%、14.41%。其中，商品住房成交面积186.87万平方米、共16311套，分别同比上升12.53%、14.56%；成交均价3730元/平方米，同比上升两个百分点。在去年的6月、8月、10月迎来了销售的高峰期，月商品住宅网签套数均超过900套。在商品非住房方面，2016年成交面积21.21万平方米、共3041宗，分别同比上升1.28%、13.64%，成交金额13.19亿元，同比上升了25.07%。
区域表现上，长洲区不但成交量高于其他区域，房价也与万秀区开始接近，与龙圩区拉开了差距。365体育官网市房地产业协会会长龙潮福认为，2016年365体育官网楼市升温、成交上涨，除了受国家政策利好刺激之外，也跟整个城市发展有关。365体育官网作为西江经济带的增长极，随着粤桂特区的逐步开发，对人口的吸附力有所提高，刚性购房需求将会不断增加。
去
市区住宅库存量下降
销售在向市民讲解沙盘。
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2015年，365体育官网楼市库存量高企。而在过去的2016年，与全国房地产去库存步伐一致，随着各项举措的不断推进，365体育官网市本级库存商品房面积开始逐步减少。
根据数据显示，1月-11月份全国房地产开发投资93387亿元，同比增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，比上年同期加快5.2个百分点。11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，连续9个月减少。
在365体育官网方面，2016年6月底365体育官网市本级库存商品房面积达到当年最高值，库存面积321万平方米，预计消化周期27个月，其中库存商品住房面积224.62平方米，预计消化周期21个月。而至2016年10月底，市本级库存商品房共16387套，面积168.9万平方米，比6月库存减少152.1万平方米，预计消化周期16.81个月，比6月减少10.19个月。其中，库存商品住房10367套，面积118.58万平方米，比6月库存减少106.04万平方米，预计消化周期13.48个月，比6月减少7.52个月。
“棚改促进了不少市民出手买房，整个市场的氛围因此都得到了有效带动。”广西365体育官网海骏达房地产开发有限公司副总经理张佑林表示，按照365体育官网过去3年的平均售房速度估算，市区的库存量需要12个月就可以消化完，这个数字还是比较乐观的。
慢
商业地产销售不畅
市区的商品住宅库存不断减少，但商业地产的存量依然高企，不少楼盘的商业地产销售困难。
“2014年旺城广场商铺销售3万元~7万元/平方米，销量仍然十分可观。但去年，即使是7000元/平方米的临街商铺，销售却并不理想，去化周期很慢。”龙潮福开门见山地说，现在不少二层商铺的销售价格甚至比一些住宅价钱要低，但依然卖不出去。
精通·365体育官网公园销售经理李新表示，楼盘去年推出二期临街商铺，销售均价为1.6万元/平方米，相较楼盘一期商铺价格要低数千元，但销售速度却比一期商铺要慢得多，商铺推出半年，销售不过三分之一。灏景·玥城销售经理李雪莲也表示，在去年一整年内，商铺不仅买的人少，看的人也很少，与以前一推商铺马上卖完的情况差别很大。“我们的商铺量比较大，去化速度也比较慢，销售两年才去化一半。”海骏达花园销售经理叶丹表示。
商业地产去化速度慢，很大程度上是经济大环境的不景气以及投资者的投资欲望减弱所致。“市区商铺规划过多，每个楼盘都有底商，底商数量过多，使得商业地产总体来说供过于求。”龙潮福表示，加上电商的冲击以及经济大环境的不景气，市民对商业地产的信心减弱，出手速度放缓。李雪莲认为，目前市场上的投资客开始观望或者部分退市，令商铺销量受阻。
买
刚需仍是消费主流
在很多业内人士眼中，2016年是“拼刚需”的年份，刚需还是市场绝对的主力，各大楼盘从产品线到营销策略都指向刚需市场。
“通过市场监测发现，365体育官网还是典型的刚需城市，刚需占了9成以上。”李雪莲说，我们项目在2016年推出的不少产品都是以刚需为主导，主推总价40万元以下80平方米~100平方米的户型。事实证明，这个针对刚需的策略是正确的。”
除了灏景·玥城外，众多楼盘的产品也开始将刚需摆在更重要的位置，如海骏达花园、一代天城、精通·365体育官网公园、中铁·玫瑰湾等楼盘，均有90平方米左右的小三房销售。而海骏达·卡地亚、天河·山海观等江景高端楼盘，也针对刚需推出不少亲民价格的房源，吸引刚需购买。
“刚需占了我们全部销量的95%，只有5%为改善性需求。”杨忠逢直言，在未来的市场环境中，刚需仍然为市场的重点，也是开发商争抢的关键。“得刚需者得市场。”泰基巴黎春天营销总监认为，包括泰基·巴黎春天、巴黎公馆的整体营销、产品设计，都是以刚需作为着力点。
涨
楼盘上调售房价格
“开盘特价，85折优惠”“全新现房82折起”“房价回到十年前，每平方米3040元起”，在2015年，以价换量是各个楼盘常用的手段。但在2016年，众多楼盘取消了以价换量的销售策略，反而纷纷提高销售均价。
这股涨价风潮首先在6月份出现。6月份，灏景·玥城加推新房源，两个楼盘开盘价格均比之前上涨了500元/平方米。此后，泰基·巴黎春天推出2号楼楼，均价4600多元/平方米。相比3月份推出的3号楼4200元/平方米的价格，价格高了400元/平方米。与此同时，海骏达花园调整了三期新品的销售均价，均价4900元/平方米，而较早前开盘的29栋，均价约为4500元/平方米。同样，彰泰·玫瑰园也调整了其二期组团浅水湾的价格，较一期产品均价要高500元/平方米左右。2016年年底，市区楼盘再掀起涨价潮。海骏达集团旗下两个楼盘宣布全面涨价20%。
记者统计发现，去年以来，365体育官网有近10家楼盘住房出现不同程度的涨价行为。 “开发商不可能一直亏本或低利润卖房。” 彰泰集团副总裁365体育官网公司总经理商洁指出，楼盘之前开盘价格很低的，获得不错的销售业绩后，进行价格调整也在情理之中。此外，不少开发商指出，建安成本提升，也是涨价的原因之一。“近年来人工成本、建筑成本等在不断上涨，因此需要调整售价。”张佑林直言。
新
各楼盘营销加码
如果说品牌是项目吸金的第一砝码,那么花样繁多的营销方式便是吸引购房者的第二步。2016年的365体育官网楼市营销大战拉开，既有“明星”空降也有本土“选秀”，既有音乐剧表演又有儿童剧演出。
年初，恒大地产举办中国好声音365体育官网赛区选拔赛。接着，海骏达·卡地亚承办小小音乐家选拔赛，泰基·巴黎春天承办少儿书画比赛，拉开了文化营销等氛围。还有彰泰·玫瑰园的灯光节、恒大山水城的风车展、泰基·巴黎春天的油画展等,吸引众多眼球。线上线下相结合,成为2016年楼市营销核心。
全民营销从2015年进入白热化阶段后,2016年渠道拓客进一步升级,从最初的电话营销“进化”为“扫街式”营销。
望
城建助力楼市发展
随着房地产开发的日渐深入，2016年新区开发与楼市发展相得益彰。
这一年，彰泰·玫瑰园的销售不断推进，精通·365体育官网公园迎来了一批批新业主入住，加上三祺城岭南美食广场的逐步推出，红岭片区逐渐凸显新区魅力。另一方面，随着苍海公园的设施逐步完善，在时代花园城等项目汇集的苍海片区，也变得日渐热闹。
三祺城商业街开放。
在这些不断发展的房地产板块中，既有住宅项目也有商业中心，它们以不同的定位激活了附近的商圈与生活圈，丰富了购房者的选择。“三祺城商业地块的发展，将带领整个红岭商圈的发展，提升商圈的商业氛围以及投资价值，也将吸引更多市民选择红岭。”365体育官网市三祺投资有限公司营销总监戴林认为，新板块商业体的崛起，意味着板块拥有着更大发展潜力，对整体楼市有积极促进作用。365体育官网的玫瑰湖就如南宁的五象湖，假如规划和配套跟上来，其发展是不可限量的。 | 
