?去年以来，市区商品房销量未有实质性突破，使商品房库存维系在一定水平。同时，红岭新城、苍海新城建设工程加快推进，县域房地产开发水平不断提高，又将进一步充实房源供应，加深供需不平衡的矛盾，甚至影响开发商的开发和经营策略。记者调查显示，在地产调控持续的前提下，365体育官网房地产市场将呈现市区、县城多元开发、多头并进的特点。
?房地产投资下滑
?市发改委公布的投资运行数据显示，今年前8月，365体育官网房地产投资完成50.03亿，同比增长7.5%，比去年同期回落14.9个百分点，比前7月提高1.9个百分点，比前6月回落10.1个百分点。
?实际上，自调控启动以来，365体育官网房地产投资增速就呈现出逐年下滑趋势。据365体育官网统计信息网发布的统计数据，2010年前8月，365体育官网累计房地产开发投资同比增速高达121.8%，2011年同期增速下降至22.4%，今年回落到了7.5%。
与此同时，来自土地市场的变化，也反映出开发商的谨慎心态。记者查阅365体育官网市国土资源局网站发现，截至9月13日，出让的24宗土地，商住用地数量不多。同时，管理部门多次延长土地拍卖挂牌出让时间、报价时间，或对竞卖保证金作出调整。
分析认为，开发商拿地积极性不高，主要是对楼市预期不佳、融资不易。受货币政策缩紧影响，今年1～8月，365体育官网金融机构各项贷款余额为447.78亿元，比年初增加46.53亿元，同比少增7.83亿元，下降14.4%，其中用于固投的贷款仅25亿元。有业内人士表示，不少开发商采取了组织团购、增加投资伙伴的方式，或减少自有资金投入，或降低对贷款的依赖，降低开发风险。
不过，分析认为，出于加快推进城镇化进程的需要，相关部门或将通过招商引资的方式，吸引国内其他知名房企入梧，或采取更加灵活的价格措施，推升出让速度。因此，对持有土地、开发速度迟缓的开发商而言，以上两种方式均将加剧市区楼市竞争程度，分割本已不大的市场“蛋糕”，增加市场不确定因素。
市房地产交易中心有关负责人表示，当前国土部门加强了对闲置土地的检查和处置，对开发商而言，加快开发速度、提升开发水平、丰富促销手段及时出量、涉足商业地产等多元化版块开发，或成为抢占市场份额，并在激烈竞争中胜出的合理选择。
竞争之势或向县域蔓延
9月初，在综合对比365体育官网、藤县两地楼盘的差异之后，来自藤县太平镇的黄凯、刘艺馨夫妇选择了在县城买房。因为：“与365体育官网市区的楼盘相比，县城楼盘丝毫不逊色。而且，县城离老家近，生活条件与365体育官网市没有太大的差别。”
黄凯、刘艺馨的选择并非个案，反映出的是县域房地产开发水平提升之后，不断截流本地客源的事实。近两年来，在国家强力推进房地产调控的影响下，一、二线房市，以及365体育官网市区房市潜力并不明显，部分开发商选择向三线、乃至县城转移。据市房地产交易中心有关负责人介绍，目前365体育官网已有多家房产公司退出市区楼市竞争，转投三县一市，以及玉林北流、贺州富川等地寻求发展。
开发商的新策略，提升了县域地产开发水平，符合城镇化需要。实际上，作为365体育官网城市化的重要内容，藤县、苍梧、岑溪、蒙山均被赋予不同的发展定位，各县（市）希望改善县城面貌，提升城市品位的欲望十分迫切。其中，近年来，仅藤县就新增了东胜碧水阁、米兰春天、时代华府、金藤名都、阳光小区、中英国际、东海花园等一批中高档住宅区建设项目，建设速度前所未有。
“开发商转投县城，利于降低开发成本、吸引当地客源。此外，由于县域楼价相对有更大空间，符合开发商的利益。”市房地产交易中心有关负责人如此评价。此外，当前365体育官网低丘缓坡申报工作取得初步成效，今后五年内，用地紧张的瓶颈将在一定程度上得到缓解。同时，就县（市）、城区而言，县（市）方在土地出让价格、优惠政策等更具优势。
业内人士认为，随着南广铁路、365体育官网机场搬迁工程加快推进，为县（市）创造了更多发展空间，或促使房产商加快在县域的项目布局。未来一段时间，县域楼市竞争将持续升温，并为当地群众提供更多选择，而这必然削减外地来梧购房者数量。
强化“修炼”聚集需求
面对县域楼市抢夺客源的实际情况，市区开发商应采取哪些措施，才能在竞争中胜出，一时成为热门话题。业内人士认为，市区开发商应继续提高楼盘品质，并采取更加精确化的建设和营销手段，以精确定位客户、多元布局项目获得市场主动权。
市房地产交易中心实时监测数据显示，今年前8月，市区成交的3164商品房中，中小户型占据近2/3。“这说明，今年以来市区畅销的户型是以刚性需求客户钟爱的中小户型为主。因此，在刚需客户资金有限，以及限价房、部分商贸物流园居住项目透支部分改善性需求的背景下，开发商主打中小户型牌、建设青年公寓，或将吸引更多刚需购房者。”长期从事房产中介工作的柳军说。
众所周知，只有源源不断的客户，才有楼市可持续性。从短期来讲，相关部门应尽快完善红岭新区的教育、医疗、文化、金融、交通、社区、社会治安等设施，增强新区对人口的吸引力，从而实现红岭新区的人口聚集，成为名副其实的新城。
业内人士分析，长远看来，只有提升城市的吸引力，才能促使外地人到梧置业。市“十二五”规划提出：“到2015年，市区人口100万人。”人口规模扩张，需要产业支撑，但楼市需要购买力强的客户。因此，政府层面应该注重发展高精尖产业，或发展陶瓷设计、再生资源深的产业链上游产业，实现购买力的聚集。
“我们正在大力创建全国文明城市、国家园林城市和花园城市，并提出要打造成为粤港澳的后花园，这有利于提升365体育官网市区软实力。需要注意的是，我们不仅要拿下园林城、花园城的称号，更应该利用创建工程，提升城市管理水平、改善人居环境。同时，注意保持空气、水源质量，提升社区管理、户籍管理水平，并体现与上下游城市的差异性，吸引外地人到梧置业。”房产中介薛冰说。 | 
