??? 今年以来,在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下,不只是一线城市,几乎是全国性市场,房地产成交量一直在持续大幅度下降。在8月份,全国八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加,延续了前几个月持续走高的态势。
????待售商品房3年卖不完
????近年来,由于房地产持续高热,房地产投资大幅增长。2010年全年,全国房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长
????40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年,全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。
????从2007年开始,近几年全国各地都卖出了大量土地,其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地,大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳(包括延期交纳、分期交纳等)、土地交付、项目开发周期来看,随着这些已卖出土地不断被开发,将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。
????有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑,这些不断增加的可售新房,也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出,其形成的积压,将会进一步增加未来存货总量,延长整体去存货的时间。
????照此推算,预计到年底,存货存量的消化时间,即去库存的时间,一般需要3年左右。而后,随着时间推移,继续不断有新盘上市或新的房源推出,如果楼市持续低迷,成交冷清,滞销的房屋形成新的积压,新的房源增量就会部分转化成存货增量,延长整体去库存时间。
????投资投机者持有的二手房存量,在市场向下调整、房价大幅度下降之后,就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利,形成供应,自然会大为增加市场供应总量,进一步改变供求形势。
????楼价下行是基本趋势
????基于目前房地产实际情势来看,房价下降已成事实,继续下降已成大势。在北京、上海等一线城市和部分二三线城市,房价已真实性地下降了。
????在房地产企业方面,越来越多的开发商加入到了降价的行列来,其中不乏知名的大中型开发商。
????可以预期,接下来,房价下降大势还将强化,会有更多地区、更多开发商加入大降价行列中来,降价大势将进一步蔓延,降价的幅度可能还将加大。
????楼市僵持局面一时难破
????房价虽然呈全面性下降之势,但短期内,至少在年内,房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因,主要如下:
????首先,目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势,这种僵持短时间内或难有大的改观。
????其次,在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中,一些开发商实现了大规模的销售,赚取了足够的利润,或强壮了企业身体,或扩大了企业规模,增强了抗调整的能力。
????再则,近年来,政府连续大量投放信贷,使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款,一些贷款至今还在当时确定的贷款期内,还可继续使用,无疑增强了相当部分的资金供给能力,进一步增强了开发商抗调整的能力。当然,那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压,或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款的开发商,情况则可能不一样。 |